Mag u uw buurman 'de mond snoeren' in een koopovereenkomst?

Geplaatst: 08-08-2017

Bij de aan- of verkoop van vastgoed kan het interessant zijn om met de wederpartij af te spreken dat diegene géén rechtsmiddelen (bezwaar en beroep) instelt wanneer u in de toekomst uw bedrijf wilt uitbreiden en/of wilt (her)ontwikkelen. Alsdan wordt in dergelijke gevallen in de koopovereenkomst een zogeheten ‘monddoodclausule’ opgenomen. Dient de koper (bijvoorbeeld de buurman), ondanks de monddoodclausule, toch bezwaar en beroep in dan moet hij een boete betalen.
 
Is een monddoodclausule nietig?
De rechter in Den Bosch heeft onlangs, op 9 mei van dit jaar (ECLI:NL:GHSHE:2017:2096), bepaald dat een monddoodclausule in een overeenkomst niet altijd is toegestaan. Wat was de situatie? Verkoper verkocht een gedeelte van zijn vastgoed aan koper. Één pand bleef buiten deze verkoop. Onderling maakten zij hierover de afspraak dat koper:

  • nu en in de toekomst;
  • tot maximaal 25 jaar na vastlegging van de afspraak in de leveringsakte;
  • geen bezwaar (of beroep) indient;
  • tegen het uitoefenen van een bedrijf of mogelijke toekomstige bewoning van het pand én;
  • deze afspraak geldt ook voor opvolgende kopers van het verkochte (bijvoorbeeld door middel van een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding).

 
Deze afspraak ging de rechter te ver. De rechter oordeelde dat de afspraak te verstrekkend was omdat nu niet alleen de koper, maar ook diens rechtsopvolgers hieraan gebonden waren tot 25 jaar na dato. Het recht om rechtsmiddelen in te stellen is neergelegd in de Grondwet en in verschillende internationale verdragen. Een afspraak die dit recht op voorhand ontneemt, is volgens de rechter in strijd met de openbare orde en dus nietig.


Monddoodclausule wel toelaatbaar
Een monddoodclausule kan toelaatbaar zijn. De rechter in Amsterdam gaf 10 jaar geleden, op 16 augustus 2007 (ECLI:NL:GHAMS:2007:BC1167), de volgende criteria daarvoor. Er mag een dergelijke afspraak worden gemaakt als:

  • duidelijk is met betrekking tot welke concrete plannen/besluiten afstand wordt gedaan van het instellen van rechtsmiddelen én;
  • de afspraak mag niet zover gaan dat deze ook op rechtsopvolgers van toepassing is.

De monddoodclausule moet dus concreet en bepaald zijn!
 
Wat betekent dit voor u?
De hoogste Nederlandse rechter heeft zich nog niet heeft uitgesproken over de vraag òf en zo ja, wanneer een monddoodclausule geldig is. In de lagere rechtspraak zijn wel duidelijke criteria terug te vinden. Wilt u ook een monddoodclausule opnemen in uw koopovereenkomst? Let er dan op dat de clausule voldoet aan die criteria.
 
Vragen?
Mocht u naar aanleiding van bovenstaande vragen hebben, neem dan vrijblijvend contact met ons op. Dit kan per e-mail (romremie@remie.nl) of per telefoon (0413-241060). U kunt dan vragen naar mevrouw mr. Y.M.G.M. (Yvana) van Riet.

Terug naar overzicht